DolarKaç

    ↑↓ gezin · Enter aç · Esc kapat

    Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026

    Ev, arsa gibi bir taşınmazı satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde satarsanız oluşan kazanç gelir vergisine tabidir. Alış bedeli Yİ-ÜFE ile endekslenir, 2026’da kazancın 150.000 TL’si istisnadır; kalan kısım %15–%40 tarifesiyle vergilenir.

    Değer artışı kazancı vergisi hesaplama

    Endeks değerleri tarihlere göre TCMB EVDS’deki Yİ-ÜFE (2003=100) serisinden doldurulur; boş kalırsa TÜİK veya GİB rehberindeki tablodan girebilirsiniz.

    Başka beyana tabi geliriniz yok varsayıldı; ücret, kira gibi gelirlerle birlikte beyanda vergi daha yüksek dilimden hesaplanabilir. Beyannamede ayrıca damga vergisi alınır.

    Değer artış kazancı ne zaman vergilenir?

    193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artışı kazancıdır. Beş yıllık süre gün gün hesaplanır: tapudaki alış tarihinin beşinci yıl dönümünden sonra yapılan satışta vergi doğmaz.

    • Miras ve bağış: İvazsız (karşılıksız) edinilen taşınmazların satış kazancı, süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı sayılmaz.
    • Kat karşılığı ve arsa üzerine inşaat: Yeni bağımsız bölümün tapuya tescil tarihi iktisap tarihi kabul edilir.
    • İstisna: Bir takvim yılındaki değer artışı kazancının 2026 için 150.000 TL’si vergiden müstesnadır (2025: 120.000 TL). İstisnanın altında kalan kazanç için beyanname verilmez.

    Safi kazanç ve Yİ-ÜFE endekslemesi

    Safi kazanç, satış bedelinden alış bedeli ile satış dolayısıyla satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçlar düşülerek bulunur (mükerrer 81. madde). Alış bedeli, alıştan önceki ay ile satıştan önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) arasındaki artış oranında artırılır; ancak bunun için artışın %10 veya üzerinde olması gerekir.

    Gelir İdaresi’nin rehberindeki örnekte 12.09.2022’de 3.000.000 TL’ye alınan konut 15.000.000 TL’ye satılıyor; Ağustos 2022 Yİ-ÜFE’si 1.780,05, Mart 2025’inki 4.017,30 olduğu için endekslenmiş maliyet 6.770.540,15 TL olur ve safi kazanç 8.229.459,85 TL çıkar. Bu kazanca 2026 istisnası ve tarifesi uygulansaydı matrah 8.079.459,85 TL, vergi 2.849.283,94 TL olurdu.

    Vergi oranı ve beyan

    Değer artışı kazancı ücret geliri olmadığı için Kanun’un 103. maddesindeki gelir vergisi tarifesinin ücret dışı gelirler tarifesi uygulanır: 2026 için 190.000 TL’ye kadar %15, 400.000 TL’ye kadar %20, 1.000.000 TL’ye kadar %27, 5.300.000 TL’ye kadar %35, üzeri %40. Başka beyana tabi geliriniz varsa hepsi toplanarak vergilenir, bu da kazancın daha yüksek dilime girmesine yol açabilir.

    2026 içindeki satışın kazancı, Mart 2027’de yıllık gelir vergisi beyannamesiyle (Hazır Beyan Sistemi) beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Tapu işlemindeki harç için tapu harcı hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

    Sıkça Sorulan Sorular

    Ev satışında değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?

    Taşınmazı tapudaki alış tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız ve kazanç yıllık istisnayı aşarsa. 5 yıl dolduktan sonraki satışlar ile miras veya bağışla edinilen taşınmazların satışı vergilenmez.

    2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?

    150.000 TL. 2025’te 120.000 TL idi. İstisna kişi başına ve takvim yılındaki toplam değer artışı kazancına uygulanır.

    Alış bedeli enflasyona göre nasıl güncellenir?

    Alış bedeli, alıştan önceki ay ile satıştan önceki ayın Yİ-ÜFE endeksi oranında artırılır. Endeks artışı %10’un altındaysa endeksleme yapılmaz.

    Değer artış kazancı vergisi yüzde kaç?

    Sabit bir oran yoktur; istisna sonrası matrah gelir vergisi tarifesine göre %15 ile %40 arasında artan oranla vergilenir. 2026’da ilk 190.000 TL için oran %15’tir.

    Beyanname ne zaman verilir?

    Satış yılını izleyen Mart ayında. 2026 satışları Mart 2027’de beyan edilir, vergi Mart ve Temmuz’da iki taksitte ödenir.

    Satışta ödediğim tapu harcı kazançtan düşülür mü?

    Satış dolayısıyla satıcının üzerinde kalan giderler ile ödediği vergi ve harçlar safi kazancın hesabında indirilir.

    Kaynaklar