Kira Geliri Vergisi Hesaplama 2026

Hangi yılın istisnası uygulanır?

Konut kira geliri istisnası, kiranın elde edildiği (tahsil edildiği) takvim yılının tutarıyla uygulanır. Beyanname bir sonraki yıl verilse de tutar değişmez:

• 2026 kira gelirleri (Mart 2027’de beyan edilir): istisna 58.000 TL,
• 2025 kira gelirleri (Mart 2026’da beyan edildi): istisna 47.000 TL,
• 2024 kira gelirleri: istisna 33.000 TL.

2026’da tahsil ettiğiniz konut kirası toplamı 58.000 TL’yi aşmıyorsa beyanname vermeniz gerekmez. Aşıyorsa gelirin tamamı beyan edilir ve istisna tutarı beyannamede düşülür. Süresinde beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen konut kira gelirinde istisnadan yararlanılamaz.

İstisnadan kimler yararlanamaz?

• Ticari, zirai veya mesleki kazancı için yıllık beyanname vermek zorunda olanlar,
• Ücret, faiz/kâr payı, iş yeri ve konut kirası gibi gelirlerinin gayrisafi toplamı, gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücretliler için yazılı tutarı aşanlar. 2026 gelirleri için bu tutar 1.500.000 TL’dir. Bu toplama beyanı gerekmeyen gelirler de dahildir.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

Götürü gider yönteminde, istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15’i belge aranmaksızın gider kabul edilir. Bu yöntemi seçen, iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek gider yönteminde bakım-onarım, sigorta, emlak vergisi, amortisman gibi belgeli giderler indirilir; ancak istisnaya isabet eden kısım düşülemez: indirilebilir gider = toplam gider × (hasılat − istisna) / hasılat. 2025 gelirlerinden itibaren konut kiralarında kredi faizi gider yazılamaz (7566 sayılı Kanun).

Örnek hesaplama (2026)

Aylık 25.000 TL’den yıllık 300.000 TL konut kirası, başka geliri olmayan ve götürü gider seçen mükellef: 300.000 − 58.000 = 242.000 TL; götürü gider %15 = 36.300 TL; matrah 205.700 TL. Vergi: 190.000 × %15 + 15.700 × %20 = 31.640,00 TL. Mart 2027 ve Temmuz 2027’de ikişer 15.820,00 TL ödenir. Dilimlerin tamamı gelir vergisi dilimleri 2026 sayfasındadır.

Beyan ve ödeme takvimi

2026 kira gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi Mart 2027’de verilir (Kanun’daki süre 1–25 Mart’tır; Gelir İdaresi son yıllarda süreyi ay sonuna kadar uzatmıştır). Vergi, Mart ve Temmuz 2027’de iki eşit taksitte ödenir. Beyanname GİB Hazır Beyan Sistemi’nden verilebilir.