Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE 12 Aylık Ortalama

Kira artışı nasıl hesaplanır sorusunun yanıtı: mevcut aylık kira, TÜİK'in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla çarpılır ve sonuç kiraya eklenir. Türk Borçlar Kanunu 344. maddeye göre bu oran, yenilenen kira dönemleri için yasal tavandır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, daha yükseği ise geçerli olmaz.

Kiracı ya da ev sahibi olun, her yıl sözleşme yenilenirken aynı soru gündeme gelir. Bu rehberde yasal çerçeveyi, hesaplamanın mantığını ve sık yapılan hataları anlatıyoruz.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; güncel metin için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Resmî Gazete esas alınmalıdır. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanız önerilir.

Yasal dayanak: TBK 344. madde

TBK 344. maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar böyle bir anlaşma yapmamışsa da kira bedeli, aynı sınırı geçmemek kaydıyla hâkim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Bu kural, kanunun ilgili maddesinde konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülmüştür. Kısaca:

• Kira artışı için yasal üst sınır, TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
• Bu bir tavandır, zorunlu artış oranı değildir. Taraflar daha düşük bir artışta veya hiç artış yapmamakta anlaşabilir.
• Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılmış olsa bile, aşan kısım yasal sınır nedeniyle geçerli olmaz.

Geçici yüzde 25 sınırı ne oldu?

11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7409 sayılı Kanun, TBK'ya geçici bir madde ekleyerek konut kiralarında yenilenen dönemler için yüzde 25'lik bir üst sınır getirdi. Bu sınır ilk olarak 1 Temmuz 2023'e kadar geçerliydi; 15 Temmuz 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7456 sayılı Kanun ile eklenen ikinci geçici maddeyle 1 Temmuz 2024'e kadar uzatıldı ve bu tarihte sona erdi. Sonrasında konut kiralarında da yeniden TBK 344'teki TÜFE 12 aylık ortalama kuralı uygulanmaya başladı.

Bu rehberin güncellendiği Ekim 2026 itibarıyla, yaptığımız taramada yüzde 25 sınırına benzer yeni bir geçici düzenlemeye rastlamadık. Kira mevzuatı sık gündeme gelen bir alan olduğundan, sözleşmenizi yenilemeden önce Resmî Gazete üzerinden yeni bir düzenleme yapılıp yapılmadığını kontrol etmenizi öneririz.

TÜFE 12 aylık ortalama nedir?

TÜİK her ay enflasyon bülteninde birkaç farklı değişim oranı açıklar:

• Aylık değişim: Bir önceki aya göre fiyat değişimi.
• Yıllık değişim: Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim. Haberlerde "yıllık enflasyon" diye geçen orandır.
• On iki aylık ortalamalara göre değişim: Son 12 ayın endeks ortalamasının, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasına göre değişimi.

Kira artışında kullanılan, üçüncüsüdür. Bu oranların nasıl hesaplandığını enflasyon nedir rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık. Bu oran, yıllık enflasyona göre daha yavaş hareket eder; enflasyon düşerken yıllık orandan yüksek, yükselirken yıllık orandan düşük olabilir. Bu nedenle haberlerdeki "yıllık enflasyon" rakamını kira artışı için kullanmak yaygın bir hatadır.

Güncel oranları TÜİK'in veri portalında ve sitemizdeki enflasyon oranı sayfasında bulabilirsiniz. Aylara göre geçmiş veriler için enflasyon sayfasına bakabilirsiniz.

Hangi ayın oranı kullanılır?

Kural "bir önceki kira yılı" ifadesini kullanır. Uygulamada, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan önceki ay için açıklanmış 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. TÜİK aylık enflasyon verisini genellikle izleyen ayın başında açıklar. Örneğin sözleşmeniz bir ayın 15'inde yenileniyorsa, o tarihte açıklanmış en güncel (bir önceki aya ait) 12 aylık ortalama oran dikkate alınır.

Sözleşme başlangıç tarihi ile veri açıklanma tarihinin çok yakın olduğu durumlarda hangi verinin esas alınacağı konusunda tereddüt yaşanabilir. Böyle bir durumda taraflar arasında yazılı mutabakat sağlamak veya hukuki destek almak uygun olur.

Adım adım hesaplama

1. Sözleşmenizin yenilendiği tarihi belirleyin.
2. Bu tarihten önceki ay için TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını bulun.
3. Mevcut aylık kira bedelini bu oranla çarpın; sonucu mevcut kiraya ekleyin.

Varsayımsal bir örnek: Mevcut kira 20.000 TL ve ilgili 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranı yüzde 30 olsun. Azami yeni kira = 20.000 × (1 + 0,30) = 26.000 TL olur. Bu örnekteki oran yalnızca anlatım içindir; gerçek oranı TÜİK verisinden kontrol etmeniz gerekir.

Enflasyonun bir tutarı zaman içinde nasıl etkilediğini görmek için enflasyon hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Maaş ve zam hesaplarında kullanılan yöntemi ise enflasyon farkı hesaplama rehberinde bulabilirsiniz.

Beş yıllık kira ilişkisi ve kira tespit davası

TBK 344'e göre, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda ve izleyen her beş yıllık dönemde yeni kira yılındaki bedel; TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir. Bu süreç halk arasında "kira tespit davası" olarak bilinir. Bu hükmün amacı, uzun süreli kiracılıklarda kira bedelinin piyasa koşullarından çok uzaklaşmasının önüne geçmektir.

Bu tür davalarda süreler, ihtar şartları ve zorunlu arabuluculuk gibi usul kuralları önemlidir. Kendi durumunuz için mutlaka uzman görüşü alın.

Yabancı para cinsinden kira

TBK 344, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği sözleşmeler için ayrı bir kural da içerir. Ayrıca yürürlükteki kambiyo mevzuatı, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut kiralarında döviz cinsinden bedel belirlenmesini kural olarak kısıtlar. Bu alandaki istisnalar ayrıntılı olduğundan, döviz cinsinden bir sözleşme söz konusuysa güncel mevzuatı kontrol etmek ve hukuki destek almak gerekir.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Doğru oran, 12 aylık ortalamalara göre değişimdir.
• Yanlış ayın verisini kullanmak: Yenileme tarihinden önceki ayın verisine bakılmalıdır.
• Sözleşmedeki yüksek oranı geçerli saymak: Yasal sınırı aşan artış maddesi sınırı aşan kısım için geçerli değildir.
• Artışı zorunlu sanmak: Oran bir tavandır; taraflar daha düşüğünde anlaşabilir.

Sonuç

Kira artışının yasal sınırı, TBK 344'e göre bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Hesaplama için doğru oranı TÜİK'ten almak, sözleşme tarihini doğru eşleştirmek ve beş yılı aşan ilişkilerde özel kuralları bilmek gerekir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.